Tin tức / Đô thị - Bất động sản
Đổi mới thiết kế nhà ở xã hội
Việc gia tăng dân số nhanh chóng tại các thành phố như Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đến việc thiếu hụt rất lớn diện tích nhà ở cho các đối tượng có mức thu nhập trung bình (là đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở). Hiện tại những công trình nhà ở dành cho đối tượng này đang được gọi là nhà ở xã hội vẫn chưa có một mô hình quy hoạch và kiến trúc tối ưu, đáp ứng đầy đủ không chỉ các yêu cầu về văn hóa, tiện nghi, sử dụng và giá thành của đông đảo người dân. Có được một mẫu thiết kế tối ưu cho nhà ở xã hội đáp ứng hầu hết các yêu cầu đổi mới xây dựng cần xuất phát từ những nghiên cứu cơ bản chuyên sâu, đi từ tổng thể đến chi tiết là điều cần thiết hiện nay.

Trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu và sự suy thoái của thị trường bất động sản, đặc biệt là ở các đô thị lớn, nhà cao tầng nói chung và trong đó có nhà ở xã hội nói riêng (nhà ở cho đại bộ phận người dân) đang phải đối mặt với rất nhiều các yêu cầu cần đáp ứng từ chính thực tiễn hiện nay. Trong đó nổi bật là bài toán cân đối giữa giảm giá thành đầu tư xây dựng và đảm bảo chất lượng tiện nghi sử dụng. Cùng với trình độ nhận thức được cải thiện hơn về kiểu sống tại các khu chung cư cao tầng (cao cấp cũng như bình dân), các phương thức đầu tư, quy hoạch và thiết kế kiến trúc theo lối mòn nhà ở cao tầng cũng như nhà ở xã hội trước đây đã lộ dần nhiều bất cập. Để giải quyết vấn đề này, cần có một kế hoạch tổng thể đồng bộ từ chính sách đến thiết kế quy hoạch và kiến trúc.

 

CHÍNH SÁCH ĐI TRƯỚC MỘT BƯỚC...


Chính sách phải luôn đi trước một bước, từ Chính sách phải luôn đi trước một bước, từ đó có những định hướng cơ sở cho công tác quy hoạch và thiết kế kiến trúc. Thiếu các chính sách hỗ trợ thì tất cả các dự án nhà ở xã hội đều khó có thể thực hiện được. Chính sách có thể bao gồm các chính sách cứng và mềm.
Chính sách cứng là hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn được ban hành đồng bộ riêng cho thiết kế quy hoạch và kiến trúc cho loại hình nhà ở chung cư. Trong đó, cụ thể rõ và chi tiết các vấn đề định hướng và tiêu chí về quy hoạch, thiết kế kiến trúc đặc biệt là bổ sung thêm các quy định cụ thể về chiều cao khả dụng, thiết kế mặt dựng của công trình, các bước cụ thể để nâng cấp dần chất lượng xây dựng nhà ở đại chúng theo các thời kỳ. Điều chỉnh các tiêu chí cho phù hợp với thực tiễn như giảm bớt quy định chỗ đỗ xe ô tô cao (2 - 4 căn hộ/xe ô tô) như hiện nay (cần phải có nghiên cứu cụ thể về việc sử dụng xe máy, phương tiện công cộng, ô tô cá nhân trên cơ sở thu nhập của nhóm đối tượng này có tính đến tương lai), có tiêu chuẩn rõ ràng về thiết kế hệ thống thang thoát hiểm cho nhà ở cao tầng (cần phải dựa trên số người cụ thể sử dụng trong trường hợp thoát nạn mà không  nên quy định bất kể công trình cao tầng nào cũng chỉ (phải) có 2 thang thoát hiểm).

Các chính sách mềm cũng được hỗ trợ bao gồm các chính sách hỗ trợ về đất đai, thủ tục đầu tư và xin cấp phép xây dựng. Các chính sách này cụ thể hóa định hướng phát triển nhà ở, uyển chuyển để phù hợp theo từng thời kỳ dựa trên các căn cứ về nhu cầu và thị trường nhà ở theo từng thời điểm cụ thể. Các chính sách mềm còn có thể là các chính sách hỗ trợ về tài chính (vốn vay, thuế…) trực tiếp đến các bên tham gia sản xuất nhà ở đại chúng như chủ đầu tư, các đơn vị nhà thầu, và cả trực tiếp cho người sử dụng để kích cầu.

 

QUY HOẠCH GIẢM GIÁ THÀNH...


Nhà ở xã hội là nhà ở được coi là dành cho đại bộ phận dân cư sử dụng, yếu tố quy hoạch là một bước cụ thể các chính sách hoạch định và đầu tư của Nhà nước. Không nên bố trí quá nhiều các khu chức năng trong một khu ở (như nhà ở hỗn hợp, văn phòng, thương mại), cần có các khu đô thị mới được quy hoạch với quy mô lớn chỉ dành cho nhà ở và các chức năng phục vụ cho nó (như trường học, nhà trẻ, thương mại, công viên và các phụ trợ khác). Việc quy hoạch đồng bộ với diện tích đất ở lớn trong một khu đô thị mới có chức năng rõ ràng nhằm tiến hành áp dụng các biện pháp thi công công nghiệp hóa nhằm giảm giá thành đầu tư xây dựng nhà ở (khối lượng diện tích sàn lớn). Quy hoạch các khối nhà ở theo các tuyến dài, dễ dàng mở rộng môđun và thi công hàng loạt như các nước Hàn Quốc, Trung Quốc... đã thực hiện. Tiến hành xây dựng đại trà sẽ là bước đi đầu tiên cần thiết phục vụ cho việc hạ giá thành xây dựng nhà ở trong đó có nhà ở xã hội. Trong mỗi khu đô thị, hạ tầng đô thị được quy hoạch và xây dựng đồng bộ với rất nhiều các tiện nghi phục vụ dân sinh khác nhau như nhà ở, trường học, nhà trẻ, trạm y tế, bãi đỗ xe, chợ, công viên cây xanh và rất nhiều các tiện ích cần thiết khác.


Các tiện ích xây ngầm (chỗ để xe máy, xe ô tô…) mang tính lối mòn ở các khu đô thị mới được quy hoạch chuyển đổi làm nổi, quy hoạch bãi đỗ xe độc lập thậm chí xây cao tầng để giảm đáng kể giá thành đầu tư xây dựng. Trong bán kính phục vụ khoảng 200 - 500m, người dân có thể tiếp cận bằng đi bộ tới các tiện ích tương tự như các khu ở hiện đại ở các nước tiên tiến trên thế giới.


Quy hoạch khu nhà ở xã hội cũng nhắm đến việc giảm tỷ lệ đất giao thông. Theo kinh nghiệm chung từ các dự án đã thực hiện, quy hoạch loại bỏ kiểu tổ chức giao thông ô cờ (đường giao thông tiềm cận với nhà ở) ở các khu đô thị mới hiện nay bằng việc tổ chức hệ thống giao thông chỉ tiếp cận với các công trình nhà ở thông qua bãi đỗ xe hoặc hệ thống giao thông đi bộ vào công trình. Phương án này có ưu điểm giảm được tỷ lệ đường giao thông, không cho các phương tiện giao thông chạy với tốc độ cao xuyên qua khu ở, tránh được ô nhiễm tiếng ồn và không khí do xe cơ giới gây ra, nâng cao tính tiện nghi cho khu đô thị do có nhiều diện tích hơn cho cây xanh công viên và an toàn về giao thông cho trẻ em và khách bộ hành.


Sơ đồ ý tưởng tổ chức tổng mặt bằng


Sơ đồ ý tưởng quy hoạch về đô thị sinh thái


Mô hình quy hoạch khu ĐTM có giao thông kiểu đường cụt


Phối cảnh tổng thể


Ý tưởng tổ chức bãi để xe nổi trong nhà chung cư


Ý tưởng thiết kế nhà chung cư đơn chức năng - Nhà CT11, 12, 13 khu ĐTM Tứ Hiệp  - Hà Nội


MÔ HÌNH KIẾN TRÚC PHÙ HỢP...


Với cấp độ mỗi công trình riêng lẻ, thiết kế kiến trúc hợp lý dựa trên các thông số đầu vào chính xác về nhu cầu sử dụng thực tế và giá thành của từng công đoạn xây dựng sẽ cho ra một mô hình hợp lý và hiệu quả nhất. Nhất thiết nên bỏ ngay mô hình nhà ở hỗn hợp đa chức năng đối với nhà ở xã hội. Bởi đây là mô hình đòi hỏi chi phí đầu tư xây dựng và vận hành lớn, các yêu cầu về trang thiết bị, đảm bảo an toàn đa chức năng rất đắt tiền. Chỉ nên thiết kế các khối công trình với chức năng nhà ở và thương mại tách biệt. Khối nhà ở không có tầng hầm, xu hướng thiết kế tổ chức không gian tầng 1 là diện tích chung để trống làm nơi để xe máy cho cư dân và không gian cho cộng đồng, kết hợp với các khu nhà để xe cao tầng chung cho khu ở. Cách làm này có thể giảm chi phí khoảng 30% so với chi phí xây dựng ngầm trong các tòa nhà như hiện nay. Bãi để xe có thể xây cao tầng tập trung cho toàn khu ở như các nước tiên tiến ở châu Á và châu Âu đã thực hiện.


Thiết kế kiến trúc xác định được rõ cơ cấu các căn hộ phù hợp. Cụ thể nhà ở đại chúng chỉ nên thiết kế diện tích căn hộ không quá 70m2, nên thiết kế mặt bằng theo các khối mô đun đồng bộ cao để dễ dàng cho công tác thi công. Có phương án cụ thể để tổ hợp các khối nhà theo các nhóm từ 4 - 6 tòa nhà để có thể chia sẻ dùng chung một số hạ tầng dịch vụ. Trên mỗi mặt bằng chỉ nên bố trí từ 4 - 5 căn hộ để tránh được lãng phí diện tích xây dựng cho hành lang cầu thang bởi diện tích giao thông nội bộ nói chung có giá thành đầu tư rất cao nhưng lại không được tính trực tiếp trong giá trị thương mại. Thiết kế có định hướng rõ ràng trong việc thiết kế thông gió và chiếu sáng tự nhiên, có các giải pháp tán xạ ánh nắng chiếu trực tiếp bằng các hệ tấm chắn nắng.


Thiết kế kiến trúc cũng xác định các kích thước kinh tế cho các không gian sử dụng như chiều cao, chiều rộng, kích thước các phòng ở chức năng. Từ các yếu tố trên cần có định hướng thiết kế điển hình hóa, thi công theo hình thức mô đun lắp ghép bán hay toàn phần để giảm thời gian thi công, dung sai trong xây dựng và cả giá thành xây dựng.


Sau cùng, công nghệ và vật liệu mới sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc làm hạ giá thành sản phẩm nhà ở xây dựng. Đầu tiên, ứng dụng công nghệ cho xây dựng nhà ở phải là các công nghệ tiền chế, thi công các cấu kiện đúc sẵn trong nhà máy. Hiện nay, trên thế giới có rất nhiều các dây chuyền thi công cấu kiện đúc sẵn tự động và bán tự động. Vật liệu đầu vào cho đến các sản phẩm đầu ra đều được thi công tự động hóa cao, chất lượng và điều kiện thi công đều được kiểm soát một cách chặt chẽ nhất. Cần tránh những công nghệ mang tính bí kíp nhà nghề, hoặc quá khác biệt với trình độ tay nghề của nguồn nhân lực trong nước.


Đã đến lúc, cần tiến hành ngay những đổi mới mô hình thiết kế nhà ở xã hội để giải quyết tốt bài toán cân bằng giữa chi phí đầu tư xây dựng và chất lượng tiện nghi ở cho đại bộ phận người dân trong xã hội. Vai trò của KTS là rất quan trọng để cùng với các bên tham gia trực tiếp như cơ quan quản lý nhà nước và hoạch định chính sách, giám sát và thi công công trình và cả người sử dụng thiết lập một mô hình kiến trúc nhà ở xã hội tối ưu nhất.


KTS Trần Nguyễn Quảng

Tổng giám đốc Công ty liên doanh Sunjin Việt Nam


Nguồn ảnh: Tác giả
Theo Tạp chí Kiến Trúc Việt Nam số 10/2012